Mietrecht

§ Mietrecht:

Der Mieter will seinen Lebensmittelpunkt in der Mietwohnung oder sein Gewerbe in den Geschäftsräumen gesichert wissen; der Vermieter will sich vor sogenannten „Mietnomaden“ schützen und seinen Mietzins pünktlich bezahlt bekommen.

Für Mieter und Vermieter sind dabei folgende Schwerpunkte relevant:

–  Wohnraummiete
–  Gewerberaummiete
–  Betriebskosten

§ Wohnraummiete:

–  Abschluss des Mietvertrages

Das BGB sieht für den Abschluss eines Mietvertrages die Schriftform vor; die Verletzung der Schriftform führt jedoch nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages. Bei Personenmehrheiten auf Mieter oder Vermieterseite müssen alle Beteiligten im Mietvertrag benannt werden und den Mietvertrag unterzeichnet haben; bei Wohnungsverwaltungen ist eine Verwaltervollmacht zum Abschluss des Mietvertrages vorzulegen.
Der Inhalt eines Mietvertrages bedarf der exakten Formulierung – insbesondere hinsichtlich der Mietsache (Größe der Mietwohnung) und der Leistungen – und der Festlegung der Miethöhe; ebenso sind die Betriebskosten exakt zu benennen.

–  Sicherheitsleistungen/Kaution

Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache der Höhe der Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschränkt. Diese Sicherheit kann der Mieter in verschiedenen Formen wie Geldleistung, Verpfändung von Sparguthaben oder beweglicher Sachen oder Hinterlegung (u.a. mündelsicherer Wertpapiere) erbringen. Besondere Regelungen gelten jedoch bei Barkaution, die der Vermieter/Verwalter u.a. getrennt von seinem Vermögen anlegen muss.

–  Mieterhöhungen

Es gibt für den Vermieter verschiedene Möglichkeiten, die Wohnraummiete zu erhöhen, so bei einvernehmlicher Vereinbarung, vereinbarter Staffelmiete oder Mietanpassungsvereinbarung, nach § 558 ff BGB. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit der Überprüfung, ob dieses Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig ist.

–  Rechte bei Mangelhaftigkeit der Mietsache

Bei Mängeln an der Mietsache hat der Mieter sowohl das Recht zur angemessenen (!!) Mietminderung und auch das Recht, die Mangelbeseitigung zu verlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass der behauptete Mangel an der Mietsache auch vorliegend ist. Kürzt der Mieter in unberechtigter Weise oder Höhe die Wohnraummiete so setzt der sich der Gefahr der berechtigten Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter aufgrund Zahlungsverzug aus.

–  Beendigung des Mietverhältnisses/Kündigung

Nach Änderung des Mietrechts mit Wirkung ab 01.09.2001 kann der Mieter mit Einhaltung der Frist von 3 Monaten das Vertragsverhältnis beenden. Wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat, kann auch dieser ein Wohnraummietverhältnis mittels formgerechter Kündigung beenden; jedoch hat der Vermieter hier einige zugunsten des Mieters getroffene gesetzliche Regelungen zu beachten. So hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung durch den Vermieter, dieser Widerspruch entfaltet dabei verschiedene Rechtswirkungen.

Die Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters aufgrund des sogenannten Eigenbedarfs stellt sich auch als Problemfeld dar; es gilt zu überprüfen, ob der Eigenbedarf auch gerechtfertigt ist und die Kündigung begründen kann.

§ Gewerbemiete

Hier sind für beide Vertragspartner (Vermieter und Mieter) die teilweise wesentlichen Unterschiede zur Wohnraummiete zu beachten.

Grundsätzlich ist anzumerken, dass bei Gewerberaummietverträgen die verschiedenen Schutzvorschriften für Mieter eines Wohnraums keine Anwendung finden.

So besteht nach § 580 a BGB bei Gewerberaummietverträgen grundsätzlich eine längere Kündigungsfrist, man kann aber diesbezüglich andere Kündigungsfristen vereinbaren. Noch detaillierter muss man sich mit Gewerbemieten die nicht über Räume sondern z.B. über Grundstücke oder einen Messestand auseinandersetzen. Seitens des Gewerbetreibendens wird es auch angestrebt werden, dass eine sogenannte Konkurrenzklausel vereinbart wird.

§ Betriebskosten

Die für ein Wohnraummietverhältnis umlegbaren Nebenkosten sind in der am 01.01.2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung benannt.

Für Gewerbemietverträge gilt diese Betriebskostenverordnung nicht zwingend – hier sind Abweichungen möglich. Darüber hinaus gibt es zu den jeweiligen Problemen der Betriebskostenabrechnung eine teilweise unterschiedliche aber umfangreiche Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte bis hin zu den Oberlandesgerichten/Kammergericht Berlin. Die angemessenen Vorauszahlungen des Mieters muss der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraum (nicht zwangsläufig Jahresende) abgerechnet haben; Nachforderungen sind nur in einzelnen Ausnahmefällen möglich.

Bei einem gemischten Gebäude aus Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht für den Vermieter die Schwierigkeit, dass die Nebenkosten der Gewerbeeinheit getrennt abzurechnen sind – der sogenannte Vorwegerfassung.